ПРЕСС-РЕЛИЗ Особенности договора мены недвижимого имущества
Под договором мены недвижимого имущества понимается договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один объект недвижимости в обмен на другой объект недвижимости или иной товар.
Регулирование договора мены осуществляется соответствующими нормами о купле-продаже (глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации), если это не противоречит существу мены (ст. 567 ГК РФ). Условие о предмете договора относится к числу существенных, если обмениваются объекты недвижимости, то каждый из таких объектов должен быть описан в договоре в соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ.
Существенными условиями являются:
- условие о наименовании товара, передаваемого каждой стороной;
- условие о количестве товара, передаваемого каждой стороной.
Без них договор мены будет считаться незаключенным.
Цена не относится к числу существенных условий договора мены даже в случае, если обменивается недвижимое имущество, так как цена – это выражение стоимости товара в деньгах, а существо договора мены составляет обмен товарами, которые предполагаются равноценными. Поэтому факт отсутствия в договоре денежной оценки обмениваемого недвижимого имущества не может быть основанием для отказа в регистрации. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, передающая товар меньшей стоимостью, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения её обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
Права и обязанности сторон по договору мены определяются тем, что каждая из сторон такого договора признается продавцом товара, который она обязуется передать, и одновременно покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Каждая сторона обязана передать и одновременно принять товар в срок и в порядке, обусловленном договором.
Форма договора мены специально в законе не определяется, поэтому к договору мены недвижимого имущества подлежат применению нормы о форме договора продажи недвижимости. Это означает, что договор мены недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами.
Особенностью государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по договору мены, является то, что такая регистрация может быть проведена только после исполнения обеими сторонами обязанностей по передаче друг другу обмениваемых объектов недвижимости. Из этого следует, что на регистрацию перехода права собственности должен в обязательном порядке быть представлен передаточный акт или акты, подтверждающие передачу недвижимости.
Право собственности на недвижимое имущество, полученное по договору мены, возникает с момента государственной регистрации права на соответствующий объект, независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной.
Обмен доли является исключительно нотариальной сделкой. Поскольку обмен доли имеет признаки продажи доли, подготовка к сделке должна быть такой же, как при купле продаже. Поэтому нужно обязательно уведомить обладателей остальных долей о предстоящем отчуждении доли в соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ.
Все сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению, за исключением случая, когда квартира, право на которую зарегистрировано в долях, отчуждается целиком всеми собственниками. Если доли в квартире не равнозначны по стоимости, совершается доплата. Размер доплаты и порядок её передачи прописывается в договоре мены. Если обмен с участием несовершеннолетнего, он происходит при обязательном участии нотариуса и органов опеки.
Г.В. Зелинская